Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Fairvalue Verfahren zu IAS 40

 


Für die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wurden wie im Vorjahr keine Erwerbsverpflichtungen eingegangen. Bewertungserfolge, die aufgrund von Änderungen des beizulegenden Zeitwertes der Immobilie auftreten, müssen in der Periode erfolgswirksam erfasst werden, in der sie entstehen [IAS Beispielsweise sollte, bei der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immo- bilien, ein Unternehmen, welches eine individuelle Steuersituation hat, eine marktüb- liche Steuerrate zur Hand ziehen vgl. Dabei kann das Unternehmen zunächst von eigenen Annahmen ausgehen, welche in weiterer Folge jedoch um abweichende Vorstellungen der Marktteilnehmer, sofern sie auf ver- tretbaren Informationen basieren, zu korrigieren sind vgl. Entwicklung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.

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An ein Mutterunternehmen, ein Tochterunternehmen oder ein verwandtes Unternehmen vermietete Immobilien sind in einem sowohl den Leasinggeber als auch den Leasingnehmer einbeziehenden Konzernabschluss keine als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien, da die Immobilien aus Perspektive des Konzerns als selbst genutzt anzusehen sind. Allerdings können sich solche Immobilien im separaten Abschluss des Leasinggebers als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien qualifizieren, wenn die entsprechende Definition erfüllt ist [IAS Eine Methode muss für alle vom Unternehmen als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien angewendet werden.

Ein Wechsel zwischen den beiden Modellen ist nur dann vorzunehmen, wenn dies eine sachgerechtere Darstellung ermöglicht. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien sind zum Fair Value neu zu bewerten. Bewertungserfolge, die aufgrund von Änderungen des beizulegenden Zeitwertes der Immobilie auftreten, müssen in der Periode erfolgswirksam erfasst werden, in der sie entstehen [IAS Es besteht die widerlegbare Vermutung, dass ein Unternehmen in der Lage sein wird, den beizulegenden Zeitwert einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie fortwährend verlässlich zu bestimmen.

Wenn eine Immobilie zum beizulegenden Zeitwert bewertet wurde, ist sie bis zu ihrem Abgang weiterhin so zu bewerten, auch wenn vergleichbare Markttransaktionen seltener auftreten oder Marktpreise seltener verfügbar sind. Übertragungen in den oder aus dem Bestand der Immobilien sind nur dann vorzunehmen, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt, die sich wie folgt belegen lässt [IAS Die folgenden Regeln sind für die Bilanzierung von Übertragungen zwischen den Kategorien anzuwenden:. Wenn ein Unternehmen das Anschaffungskostenmodell für gehaltene Immobilien anwendet, führen Übertragungen zwischen Kategorien für Bewertungs- und Angabezwecke weder zu einer Buchwertänderung der übertragenen Immobilien noch zu einer Veränderung ihrer Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie ist bei ihrem Abgang oder dann, wenn sie dauerhaft nicht mehr genutzt werden soll und ein zukünftiger wirtschaftlicher Nutzen aus ihrem Abgang nicht mehr erwartet wird, auszubuchen. Folian , Seite Ist der Markt für vergleichbare Immobilien inaktiv und sind andere zuverlässige Formen zur Bestimmung des Fair Value nicht verfügbar und ist somit der beizulegende Zeitwert nicht fortwährend verlässlich bestimmbar, ist die Immobilie zu fortgeführten Anschaffungskosten nach IAS Die Fair Value Bewertung von nicht-finanziellen Vermögenswerten erfolgt auf der Prämisse des höchsten und besten Nutzens des Vermögenswerts vgl.

Wie eingangs erwähnt, wird daher der Immobilie jene alternative Nut- zung unterstellt, mit welcher man den höchsten Marktpreis erzielen kann. Zukünftige potentielle Nutzungsänderungen sollen eben so weit berücksichtigt werden, als sie wirtschaftlich sinnvoll und rechtlich sowie physisch möglich sind vgl. Somit kann es mitunter sein, dass die aktuelle betriebliche Nutzung für die Bewertung in den Hintergrund tritt und eine eigentlich betriebsfremde Nutzung heranzuziehen ist.

Der bilanzielle beizulegende Zeitwert einer Immobilie repräsentiert daher nicht unbedingt die Darstellung betrieblicher Kombinationen von Produktions- faktoren zur Leistungserstellung, sondern er zielt eigentlich auf die Liquidierung der Immobilie durch einen Verkauf zu marktgerechten Konditionen ab vgl. Potentiellen Nutzungsänderungen sind nur insoweit zu betrachten, als sie:. Ein Beispiel für den besseren Nutzen einer Renditeimmobilie könnte in einem aufstrebenden Wohngebiet bspw der Abriss eines Fabrikgebäudes und die Errichtung einer Wohnimmobilie sein vgl.

Vom Standard wird überdies angenommen, dass ein Unternehmen von sich aus ohnehin den best- möglichen Einsatz für den Vermögensgegenstand wählt, solange keine abweichen- den Anhaltspunkte dafür zu erkennen sind vgl. Der IFRS 13 beschreibt grundsätzlich eine dreistufige Bewertungsparameterhierar- chie mit entsprechend einhergehenden Anhangsangaben.

Diese Fair Value Hierarchie zielt auf die Priorisierung der verwendeten Inputs in den Bewertungsmethoden ab aber nicht auf die Bewertungsmethoden an sich vgl. Der gesamte Bewertungsprozess wird nach dem Ein- gangsparameter, welcher die schwächste Qualität der verwendeten Daten dh die geringste Hierarchiestufe hat, hierarchisiert, sofern er das Ergebnis bedeutsam be- einflusst vgl.

Der Marktpreis sollte direkt übernommen werden und Preisanpassungen sind nur in Ausnahmefällen vorzunehmen vgl. Anpassungen iS von Veränderungen des Marktwerts sind für Bewertungsparameter der Stufe 1 jedoch nicht vorgesehen. Ein aktiver iSd IFRS 13 Markt ist dann als solcher zu sehen, wenn es für den Vermögenswert oder die Schuld ausreichend hohe Transaktionsliquidität bzw -volumen gibt, um Preisinformationen auf einer fortlaufenden Basis zu beziehen vgl.

Da Immobilien nicht auf aktiven Märkten iSd IFRS 13 gehandelt werden und sie auf- grund ihrer individuellen Eigenschaften stets Preisanpassungen bedürfen, wird die Zuordnung von Immobilienbewertungsparametern zur ersten Stufe jedoch ausge- schlossen vgl.

Aufgrund der Einmaligkeit und der Standortgebundenheit von Immobilien kann man also davon ausgehen, dass die Bewertungsparameter der Stufe 2 und 3 dominieren vgl. Level 2 Parameter sind Marktpreisnotierungen, die für den Vermögenswert oder die Schuld entweder unmittelbar oder mittelbar zu beobachten sind IFRS Be- obachtbare Daten sind bspw folgende Preisdaten und sonstige Marktinformationen:.

Für Immobilien wäre dies beispielsweise ein aus Transaktionen gewonnener Quadratmeterpreis für vergleichbare Gebäude hinsichtlich Lage, Bauart und Ausstattung vgl. Mittelbar zu beobachten sind Preise dann, wenn ihnen eine Weiterverarbeitung, bspw durch statistische oder mathematische Verfahren, innewohnt vgl.

Die statistischen Methoden sollten jedoch die Annahme unterstützen, dass die beobachtbaren Inputs im Vergleich zu den nicht beobachtbaren voraussagenden Einfluss haben vgl. Werden die Level 2 Inputs mit nicht beobacht- baren Faktoren jedoch signifikant verändert, wird der Inputfaktor möglicherweise als Level 3 der Bewertungshierarchie eingestuft vgl. Da der IFRS 13 die anwendenden Unternehmen anregt, Level 3 Inputs zu minimieren, sollten sie nur verwendet wer- den, wenn keine relevanten beobachtbaren Parameter verfügbar sind vgl.

Nicht beobachtbare Daten sind bspw:. Werden diese herangezogen, sollten sie so verwendet werden, als dass sie die An- nahmen der Marktteilnehmer widerspiegeln, wenn diese den Vermögenswert oder die Schuld bewerten würden vgl. Dabei kann das Unternehmen zunächst von eigenen Annahmen ausgehen, welche in weiterer Folge jedoch um abweichende Vorstellungen der Marktteilnehmer, sofern sie auf ver- tretbaren Informationen basieren, zu korrigieren sind vgl.

Beispielsweise sollte, bei der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immo- bilien, ein Unternehmen, welches eine individuelle Steuersituation hat, eine marktüb- liche Steuerrate zur Hand ziehen vgl. Des Weiteren sind auch Synergieeffekte zwischen den zu bewertenden Immobilien, welche anderen Parteien nicht zur Verfügung stehen würden, nicht zu berücksichtigen sondern es ist vielmehr von einer Einzelbewertung auszugehen vgl.

Dieser Inputkategorie können bspw unternehmensinterne, immobilienwirtschaftliche Leistungsdaten sowie unternehmensindividuelle Anpassungen mit nicht beobachtba- ren Parametern von Bewertungsparametern der Stufe 2 zugerechnet werden vgl.

Auch die Schätzung des Marktwerts von Gutachtern wird als Bewertungsparameter der Stufe 3 gesehen vgl. Ballwieser , IAS 40 Rz 32f. Sind jedoch keine abweichenden Annahmen anderer Marktteilnehmer verfüg- bar, oder nur mit nicht zu vertretbarem Aufwand zu beschaffen, können die Inputs allein auf Basis der Erwartungen des Unternehmens beruhen vgl. Mit den Ausführungen in den Stufen 1 und 2 könnte davon ausgegangen werden, dass Bewertungsparameter der Stufe 3 wohl eine relevante Rolle in der Bewertung von Investment Property spielen.

Für den Fall, dass Inputfaktoren aus unterschiedli- chen Stufen herangezogen werden, ist deshalb auch der niedrigste Faktor die Ein- stufung der Bewertung wesentlich vgl. Mit Bewertungspa- rametern der Stufe 3 wird im Normallfall ein einkommensbasiertes Bewertungsver- fahren erforderlich sein vgl.

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