Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Riskantes Abenteuer oder realistische Chance?

 

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Mit einer günstigen Baufinanzierung können Sie Tausende Euro sparen. Das liegt an den hohen Summen und der langen Laufzeit des Baukredits. Für eine günstige Baufinanzierung ist das passende Konzept mindestens so wichtig wie niedrige Zinsen.

Wenn sich also die Staatspapiere verändern, kann man davon ausgehen, dass dies auch eine Richtungsvorgabe für die Baugeldzinsen zur Folge haben wird. Die Folge ist allerdings auch, dass die Anleger wenig bis keine Guthabenszinsen bekommen. Gleichzeitig sollen sie dadurch verleitet werden, zu investieren und Kredite zu beantragen. Wohlwissend, dass es keine Garantie gibt, dass die Zinsen in einigen Jahren höher sind als der aktuelle Baugeldzins plus Forward-Aufschlag.

Eigentlich sind die Zeiten gut: Die Hypothekenzinsen verbilligen sich zurzeit ein klein wenig und der Forward-Aufschlag ist relativ niedrig. Nur wer die Vergangenheit, die Zinsentwicklung der letzten 10 Jahre sich ansieht, stellt leicht fest, dass die meisten Bauherrn mit einem Forward-Darlehen zu teuer finanziert haben, weil sich die Zinsen fast kontinuierlich verbilligt haben. Bei diesem Zinsabstand ist es nicht verwunderlich, dass die Bausparkunden keine Bauspardarlehen beantragen.

Anscheinend gehen die Bausparkassen zur Zeit von stark steigenden Hypothekenzinsen in den nächsten Jahren aus, weil sie bei den neuen Tarifen die Darlehenszinsen bereits wieder kräftig angehoben haben. Wenn dies nicht in diesem Volumen eintritt, werden wieder keine Kunden Darlehen abnehmen. In unserer Datenbank werden jeweils die Mittelwerte der aktuellen Verträge erfasst, die neu abgeschlossen werden können und daraus ein Mittelwert gebildet.

Und dieses eine Prozent tut den Banken in den Bilanzen schon weh. Beim Tagesgeld wird sich auch die nächsten Monate nichts Gravierendes verändern, denn es ist extrem viel Geld auf den Konten der Banken geparkt. Auf Seiten der Inflation geht man davon aus, dass sich dieses hohe Niveau die nächsten Monate so halten wird. Wie erwartet sind die ZInsen seit Weihnachten wieder leicht billiger geworden. Aber wen man sich die Entwicklung der Bundesanleihe ansieht, dann dürfte diese Tendenz nicht mehr allzu lange anhalten.

Ein Grund ist auch die euphorische Stimmung an der Börse, die viel Geld ansaugen wird. Es besteht schon wieder die Gefahr und auch die Bedenken, dass dies in den nächsten Monaten so ähnlich weiter gehen könnte. Mit dazu beiträgt natürlich der Ölpreis und auch die Lohnentwicklung in Deutschland. Haben die Bürger mehr Geld in der Tasche, geben sie mehr aus und die Konsumnachfrage wird gesteigert. Die Folge wird sein: Es ist bei den langfristigen Baudarlehen in den nächsten Monaten mit leichten Zinserhöhungen zu rechnen.

Dies wird sich auch in den nächsten Wochen auf die Entwicklung der Hypothekenzinsen auswirken. Primär ausgelöst von der Ungewissheit über die tasächlichen Pläne und Veränderungen des neuen US-Präsidenten ab dem Der Kapitalanleger ist mehr so ohne weiteres bereit, sein Geld in langlaufenden Bundesanleihen anzulegen, wenn die Inflationsrate höher ist als die zugesagte Rendite.

In Hochzinsphasen ist es lukrativ und meist auch sinnvoll, sein Geld möglich lange festzulegen, falls man nicht auf sein Erspartes zurückgreifen muss. Bei der Bundesanleihe ist dies möglich, ist aber abhängig von der jeweiligen Zinssituation ob man vielleicht so bei einem vorzeitigen Verkauf Gewinn macht. Sie sollten vielleicht auch zugeben, dass sie die Auswirkung der EZB -Geldpolitik falsch eingeschätzt haben, ansonsten hätten sie früher Bauspardarlehen angeboten mit einem Darlehenszins von unter zwei Prozent.

In unserer Grafik sind für das jeweilige Jahr lediglich jene Tarife erfasst, die in dem jeweiligen Jahr abgeschlossen werden können. Kein Wunder, dass die Bausparer keine Bauspardarlehen abrufen. Dies bedeutet, dass auch die Banken, die in der Vergangenheit mit besonderen Zinsen um Neu- und Bestandskunden geworben haben, dies mit immer geringeren Zinsen versuchen oder eben aktiv keine Neukunden mehr aquirieren. Die etwas kräftigeren Renditesteigerungen bei den Bundespapieren in den letzten Wochen hat noch keine direkte Auswirkung auf die Hypothekenzinsen gezeigt.

Lediglich die Verkleinerung das Abstands von 1,3 auf etwa einen Prozentpunkt bei den beiden Kurven zeigt, dass mit schneller ZInssenkung bei den Hypothekenzinsen vorerst nicht zu rechnen ist.

Zwar sind dies keine nennenswerte Steigerungen, aber trotzdem ein Signal, dass es mit den Anlagezinsen auch wieder nach oben gehen könnte. Wenn man sich die beiden Verläufe ansieht, könnte man fast davon ausgehen, dass die Hypothekenzinsen bald steigen werden, denn steigende Inflationsraten haben oft auch zu leicht steigenden Zinsen innerhalb des Abwärtstrends geführt.

Einzelne Banken bieten jetzt schon für 10 Jahre fest Effektivzinssätze nahe der Inflationsrate an. Aus nützen einem die besten üblichen Zinsen für Baudarlehen relativ wenig, wenn die Bank vielleicht hohe Forward-Aufschläge verlangt.

Beides zusammen ist aussagekräftig. Die Grafik zeigt den Mittelwert von 35 Bank- und Versicherungsangeboten. Wenn man sich die letzten 20 Jahre ansieht, dann ist dies ein wirklich niedriger Wert. Auch da sieht man, dass einige Banken damit richtig Geld machen wollen. Der Zinsunterschied ist aktuell bei einem Prozent.

Attraktiv können diese hohen Bausparzinsen nur noch für Modernisierer und Renovierer sein, die bei den Banken für Kleindarlehen unter Darunter leiden die Bausparkassen genauso wie an zu hohen Guthabenszinsen für Altverträge.

Die Grafik zeigt die Differenz aus den beiden Werten. Die Banken haben eine höhere Marge für sich eingearbeitet. In den letzten beiden Jahren ist die Differenz aus diesen beiden Werten fast gleichbleibend hoch geblieben. Der Euribor hat sich in den letzten 12 Monate um 0,25 Prozentpunkte verändert. Eine Überprüfung der Bedingungen und eine eventuell Nachfrage bei der Bank kann sich lohnen. Solange die Unsicherheit auf den Finanzmärkten besteht, wird die Geldanlage in Deutschland attraktiv bleiben.

Egal wie das Kapital verzinst wird. Hauptsache die Anlagesicherheit ist sehr hoch. Von dieser vermehrten Geldanlage proftieren jetzt bereits die Hypothekenzinsen und sie werden sich auch noch in den nächsten Tagen weiter verbilligen. In den letzten 20 Jahren gab es schon sehr viele Zeiträume, in denen die Anlagezinsen höher waren als die Inflation.

Allerdings in den letzten 5 Jahren war die Inflation höher als der Anlagezins. Lediglich in Zinsvergleichen, auch in unserem Index, sind logischer Weise jene Banken gut vertreten, die höhere Zinsen bezahlen, weil sie den Zinsvergleich für die Neukundengewinnung einsetzen wollen.

Alle kürzeren Renditen sind bereits im MInusbereich. Bei den Hypothekenzinsen haben wir die tiefsten Werte von April noch nicht ganz erreicht. Bei 10 Jahre fest fehlen noch 0,04 Prozentpunkte. Bei den längeren Laufzeiten ist der Abstand noch etwa 0,1 Prozentpunkte. Es ist nicht automatisch so, dass fallende Bundesanleihen auch gleichzeitige vergleichbare Baugeldsenkungen zur Folge haben.

Wahrscheinlich schon, sicher nicht. Anders sieht es bei der Inflationsrate aus: Welche Zinsfestschreibung ist die Richtige?

Die durchschnittliche Differenz der letzten 5 Jahre liegt bei 0,68 Prozentpunkten. Immerhin 28 von diesen 55 Instituten haben nur noch einen Zinssatz zwischen 0,05 und 0,01 Prozent. Der Spitzenreiter zahlt immerhin 0,5 Prozent. Der Indexwert hierfür liegt aktuell bei 0,29 Prozent. Der Vorteil beim Festgeld ist, dass der Zinssatz erstmal zu Zeiten fallender Zinsen konstant bleibt — man aber auch nicht vorzeitig über sein Geld verfügen kann. Wie man sieht, sind die Hypothekenzinsen nicht ganz so stark gesenkt worden, wie die Vorgabe der Bundesanleihe es vorgibt.

Aber es besteht auch keine direkte Refinanzierung aus den Staatspapieren, sondern es ist mehr eine Richtungsvorgabe für die Höhe der Hypothekenzinsen. Die Reaktion bei den Bundesanleihen und auch bei den Bauzinsen war keine Zinssenkung sondern eine leichte Zinserhöhung.

Dies zeigt, dass die Leitzinsen keinen direkten Einfluss auf die Hypothekenzinsen haben. Aber die Zinssätze nähern sich wieder an. Aber wenn man auch noch die Inflationsrate davon abzieht, dann wird es richtig billig. Da könnte man die Senkung der Hypothekenzinsen fast als moderat ansehen. Aber auch hier gibt es zur Zeit nur eine Richtung und den Stand von April letzten Jahres zu erreichen, wird immer wahrscheinlicher.

Der Abstand ist noch 0,18 Prozentpunkte und wenn die Senkungen der Bundesanleihen der letzen Wochen sich bei den Hypothekenzinsen wieder finden, dann erhalten wir ein neues Zinstief. Wer etwas mehr Flexibilität wünscht, ist bei der Bank oft besser aufgehoben. Hat man sich für ein weniger gutes Angebot vor Ort entschieden und hat eventuell einen hohen Beleihungsauslauf, wäre man mit dem KfW-Programm besser bedient.

Unschlagbar günstig und flexibel ist das Programm Während die Ratenkredite fast kontinuierlich billiger wurden, haben die Dispozinsen Ihre Zinshöhe relativ konstant gehalten. Wer sich ständig im Dispo bewegt, sollte zumindest einmal über eine Umschuldung nachdenken oder seinen Dispo Monat für MOnat etwas abbauen. Dies könnte am Ende kurzfristig zu Zinssenkungen bei den Bundesanleihen führen und damit auch wieder zu leichten Zinssenkungen bei den Hypothekenzinsen.

Aktuell ist das Zinsniveau von Januar wieder erreicht worden. Das derzeitige ZInsangebot so attraktiv, dass es schade wäre, auf noch geringere Kreditzinsen zu warten. Der Nachteil des Sparbriefes ist, dass man bei steigenden Zinsen den Vertrag nicht vorzeitig auflösen kann. Dies ist bei der Bundesanleihe möglich, jedoch zum Zeitpunkt höherer Renditen mit sehr hohen Verlusten. Wenn er dies macht, dann mit einem entsprechend hohem Abschlag.

Mit den Bundesbankzinsen können sogar noch sehr niedrige Angebote dokumentieren, dass sie in der Nähe des Durchschnittswertes liegen. Wird eine leichte Leitzinserhöhung in den USA dazu führen, dass bei uns die Hypothekenzinsen leicht ansteigen? Wer sich jetzt Gedanken macht über seine anstehende Anschlussfinanzierung bei seinem Hypothekendarlehen, kann neben sehr günstigen Hypothekenzinsen auch noch von geringeren Forward-Aufschlägen profitieren.

Wann der ideale Zeitpunkt für den Forward-Abschluss ist, kann keiner genau sagen. Diesen Strafzins werden viele Banken dazu nutzen, die Verzinsung von Kundeneinlagen weiter zu senken. Dies könnte dann auch als Abwehr von Spargelder gewertet werden. Warum soll eine Bank einem Sparer Guthabenszinsen bezahlen, wenn sie selber nicht genügend Kredite vergeben kann und sie bei der EZB Strafzinsen bezahlen muss?

Einen Negativzins für Kundengelder wird so schnell nicht geben. Lediglich in Krisenzeiten vertraute der Anleger eher dem deutschen Staat als den Pfandbrief-Angeboten. Dies bedeutete, dass die Staatsanleihen zu geringeren Zinsen angeboten werden konnten als die Pfandbriefe.

In normalen Zeiten kann man getrost die Entwicklung der Hypothekenzinsen an den Bundesanleihen oder auch an der Umlaufrendite ausmachen. Keine leichte Antwort wenn man sich die letzten 12 Monate ansieht. Wenige hätten den Mut gehabt, so eine Prognose abzugeben. Und wie sieht es die nächsten 12 Monate aus? Vermutlich ist dies abhängig von der Leitzinsentwicklung in den USA. Wenn man auch noch unterstellt, dass auch die sonstigen Anlagezinsen sich extrem verbilligt haben, dann ist auch diese Refinanzierungsmöglichkeit zur Zeit wesentlich günstiger.

Also die Banken verdienen mit dem Dispo aktuell mehr als von 20 Jahren. Noch dazu wenn man bedenkt, dass die Ausfallquote bei Ratenkrediten sehr gering ist und kürzere Festgeldanlagen mit noch weniger Zinsen angeboten werden. Schlechtere Bonität lassen sich sehr viele Banken mit kräftigen Zinsaufschlägen bezahlen.

Einige Banken passen zum Quartalsende ihre Zinsen einfach an die Euriborveränderung an. Viele Banken machen dies erst, wenn sich der Euribor im Vergleich zum letzten Quartal um mindestens 0,25 Prozentpunkte verändert hat. Da sich seit einigen Jahren dieser Wert nicht so stark verändert hat, sind auch die meisten variablen Kredite unverändert geblieben.

Einige Banken haben trotz Koppelung an den Euribor ihre Dispozinsen gesenkt — ungeachtet der Referenzzinsentwicklung. Die Anlagezinsen werden in nächster Zeit nicht wirklich steigen.

Somit kann es ratsam sein, sein Geld für einige Zeit im Festgeld zu parken und wirklich höhere Zinssätze abzuwarten.

Bei der geringen Inflationsrate kann man fast von einem Werterhalt sprechen — was zur Zeit ja schon nicht schlecht ist. Eigentlich ging es die letzten 35 Jahre bei den Baugeldzinsen immer bergab. Nach der Wiedervereinigung gab es eine kurze kräftige Erhöhung um 2,5 Prozentpunkte und seit dem wurden die Bauzinsen immer billiger.

Die Ratenkredite verbilligten sich auch durch Wettbewerb im Online-Geschäft. Man kann immer leichter per Mausklick einen Ratenkredit beantragen. Dies bedeutet, dass man leicht abschätzen kann, wie sich die Hypothekenzinsen in den nächsten Tagen verändern werden, wenn man täglich die Bundesanleihe beobachtet.

Spannend wird es in den nächsten Wochen und Monaten, wenn die amerikanische Notenbank eventuell bereits im September oder vielleicht auch erst im Dezember die Leitzinsen ein wenig anheben sollte. Wir erwarten dann leicht steigende Zinsen auch bei uns in Deutschland. Schafft sein Tagesgeldkonto die Inflationsrate zu schlagen? Erst wer sich auf die Suche nach besseren Angeboten machte, konnte unterm Strich ein kleines Plus erwirtschaften.

Die Anleihe ist zwar wieder auf dem Weg zu einem gewissen Abstand, aber die früheren Abstände dürften so schnell nicht wieder erreicht werden. Zum Glück liegt auch die Inflationsrate weiterhin unter einem Prozent. Aber Trost ist dies auch keiner.

Tagesgeld wird weiterhin leicht fallen, solange die EZB die Leitzinsen nicht verändert und entsprechend viel Geld im kurzfristigen Bereich zur Verfügung steht. Die Kurven der beiden Zinsen zeigt sehr deutlich, dass diese beiden Produkte keine direkte Verbindung haben. Zuerst verändern sich die absolut sicheren Staatspapiere und im Schlepptau dann auch die Pfandbriefrenditen und daraus folgernd auch die Hypothekenzinsen.

Wenn die Bundesanleihen schon wieder leicht nachgeben, verteuern sich die Hypothekenzinsen weiterhin. Nicht viel aber doch leicht steigend. Die wenigsten Banken verändern täglich ihre Zinssätze. Die meisten warten ein paar Tage ab und schauen wie sich der Anlagemarkt verändert und passen dann erst ihre Kreditzinsen für Baudarlehen an.

Einige Zeit war der Abstand sehr gering und dann wieder recht erheblich. Letztes Jahr hatten sich die Hypothekenzinsen für 10 Jahre fest stark reduziert und die lange Zinsbindung hat im gleichen Zeitraum nicht mithalten können.

In diesem Jahr näherte sich selbst die Bundesanleihe fast dem Nullpunkt und da sind die ZInssenkungen stärker bei den längeren Laufzeiten bemerkbar geworden. Und aktuell geht die Schere wieder etwas auseinander. Einige Banken passen täglich ihre ZInsen analog diesem Verlauf an, andere warten noch ein paar Tage ab.

Aber als Indikator ist er in jedem Fall zu verwenden. Wie man am Kurvenverlauf ersehen kann, ist der Verlauf relativ paralell — aber leicht um einen oder zwei Tage verschoben.

Ob die Zinsen nochmals das Niveau von Mitte April erreichen, ist nicht sicher und für uns sogar unwahrscheinlich. Wir erwarten eher weiter leicht steigende Zinsen mit einigen Wochen dazwischen, an denen die Hypothekenzinsen vielleicht sogar leicht nachgeben könnten.

Wenn man sich den Verlauf der Umlaufrendite seit einmal ansieht, dann ist die Reaktion nichts Einmaliges. Lediglich der kurze Zeitraum von 2 Wochen vom absoluten Tiefstpunkt zu einem etwas höheren Wert hat etwas überrascht. Aber jetzt von einer Zinswende zu sprechen wäre etwas verfrüht.

Da müssten schon noch einige Wochen mit steigenden Anleiherenditen der deutschen Staatspapiere Umlaufrendite einher gehen. Seit der Finanzkrise versuchen die verschiedenen Zentralbanken weltweit, das Geld zu verbilligen, damit die Bürger bereit sind, sich zu verschulden.

Auch die Anlagezinsen wurden immer niedriger, was es den Banken es ebenfalls ermöglichte, die Kreditzinsen zu verbilligen. Aber auch die hohe Anzahl von günstigen Online-Krediten trug zur kontinuierlichen Zinssenkungder letzten 20 Jahre bei. Die Renditen der Bundeanleihen bis 8 Jahre haben bereits eine negative Rendite. Folge dessen müsste die Bundesanleihe schon eine Minusrendite von fast einem Prozent aufweisen, dass die Hypothekenzinsen im Mittel auf Null Prozent nachgeben.

Weil sich aber der Euribor so ähnlich wie der EZB -Leitzins verhält und dieser seit Monaten unverändert ist, gibt es auch für die Banken keinen verpflichtenden Grund die Dispozinsen zu senken. Wenn man noch dazu ständig hört, dass die Sparkassen unter der geringen Zinsdifferenz zwischen Anlagezinsen und Kreditzinsen leiden, dann kann man schon verstehen, dass viele Bank sich am Dispo schadlos halten.

Vorbei die Zinsdifferenzen von einem Prozent und mehr. Das Sparbuch ist bald bei Null Prozent Zinsen und das durchschnittliche Tagesgeld nicht mehr weit entfernt. Zur Zeit profitieren die Immobilienfinanzierer wieder vom Vertrauen der Kapitalanleger, weil der Abstand zu den Bundesanleihen lediglich etwa 0,3 Prozentpunkte beträgt. Der durchschnittliche Abstand der letzten 6 Krisenjahre liegt bei 0,48 Prozentpunkten.

Okay, in den vergangenen Monaten und Jahren war die Inflationsrate einiges höher als der Tagesgeldzins. Die Sparkassen und Volksbank jammern, dass sie zu wenig Zinsdifferenzgeschäfte machen, obwohl viele Direktbanken schon seit Jahren mit wesentlich geringeren Zinsabständen zwischen Anlagezins und Kreditzins leben als dies bei den Sparkassen zur Zeit der Fall ist. Wie die Kurve zeigt, laufen diese beiden Kurven relativ parallel nebeneinander.

Die Umlaufrendite ist eine Mischung aus unterschiedlich lang laufenden Bundeanleihen, Die Hypothekenzinsen für 10 Jahre fest bestehen auch aus unterschiedlich langen Refinanzierungen, weil einzelne Darlehensteile ja bereits nach einem Jahr, zwei Jahren, drei Jahren und so weiter getilgt sind. Es gibt zwar kleine Abweichungen in der genauen Entwicklung, aber in der Tendenz folgt der Hypothekenzins der Umlaufrendite.

Dies ist die Betrachtung in die Vergangenheit. Muss ja nicht unbedingt für die Zukunft gelten. Und keiner hätte sich den Zinsverlauf so vorstellen können. Auch jetzt sagt man sich, die derzeit niedrigen Zinsen möglichst lange festschreiben, denn noch niedriger Zinssätze sind wieder nicht vorstellbar. Seit einigen Jahren bewirken Zinssenkungen keine anziehende Inflation und wenig Wirtschaftswachstum.

Jetzt versucht sie mit Anleihenkauf enorm viele Euros in den Markt zu pumpen, in der Hoffnung, dass dies die Wirtschaft und die Inflation in Schwung bringt. Da bleibt trotz Risiko-Vorsorge etc. Dieses Thema Dispozins wird im Laufe der Zeit immer stärker vom Gesetzgeber reglementiert und daher für den Endkunden und für die Girokontowahl immer unwichtiger.

Die Argumente Ausfallrisiko, Vorhaltung von Geldbeträgen und Verwaltungskosten scheinen vorgeschoben zu sein, denn sie hätten auch schon gegolten. Man kann unterstellen, dass die Differenz von zwei Prozentpunkten einfach einer höheren Marge dienen, um verschiedene neue Kosten und Wettbewerbsvorgaben zu kompensieren. Wenn Verbraucherschützer Urteile erstreiten für die Kunden, dann werden die Zusatzkosten früher oder später in einer anderen Form an die Kunden weiter gegeben.

Wenn sie unzufrieden wären, würden sie die Bank wechseln. Daher ist unser Mittelwert einiges höher als der von der Bundesbank, wo alle regionalen Angebote enthalten sind. Es lohnt sich immer noch, sich um bessere Zinsen zu bemühen. In dieser Betrachtung ist die Abschlussgebühr nicht mit einbezogen, die natürlich die Rendite des Bausparen nochmals enorm verschlechtern würde. Es handelt sich nur um prozentualen Zinssätze ohne Extrabonus, wenn auf ein mögliches Darlehen nach mindestens 7 Jahren verzichtet wird.

Dieser Bonus wurde nur bezahlt, um mehr reine Sparer anzulocken. Die Restschuld im Nov. Hätte der Hausbesitzer die Zinsersparnis in eine erhöhte Tilgung investiert und immer die gleiche Rate von 1.

Viele Banken haben sich für den Euribor 3 Monate entschieden. Zu diesem Zinssatz leihen sich Banken untereinander Geld. Wie leicht zu erkennen ist, ist dieser zur Zeit absolut an der untersten Grenze. Wenn also der Euribor wieder ansteigen sollte, bedeutet dies fast zwangsläufig, dass die Banken zum Beispiel ihre Dispokredite und variablen Baudarlehen verteuern werden. Auf der anderen Anlageseite würden variable Ansparpläne von einer Euribor-Steigerung profitieren.

Und auch die ausländischen Banken beginnen wieder ihre bessere verzinsten Angebote dem Zinsumfeld etwas anzupassen. Ein Ende der Zinssenkungen in diesem Bereich ist noch nicht erkennbar.

Wenn man bedenkt, dass die Banken ihren Kunden im Anlagebereich oft nur Minizinsen bezahlen und die Kreditausfälle seit Jahren sehr gering sind, sind die Margen vieler durchschnittlicher Kreditgeber immer noch bemerkenswert hoch.

Folglich sind dort alle Sparkassen und Volksbanken mit ihren niedrigen Zinsen vertreten. Daher ist unser Index immer etwas höher, weil auch die Spezialanbieter mit ihren attraktiven Zinsen besser gewichtet werden.

Wer sich über den möglichen Tagesgeldzins informieren will, sollte sich nicht an der Masse der weniger guten Angebote orientieren, sondern an den besseren Offerten, die auch für jedermann zugänglich sind. Etwas anders sieht die Laufzeit beim einjährigen Festgeld aus, die wesentlich stärker auf Marktveränderungen reagiert.

Für den Fall, dass der Kreditnehmer nicht in der Lage ist, die Restschuld zu begleichen, so hat die kreditausgebende Bank durch das Grundpfandrecht die Möglichkeit, die Restschuld über den Erlös einer Zwangsversteigerung der Immobilie zu begleichen.

Die Rechte an der Immobilie oder dem Grundstück stellen eine attraktive Sicherheit für Banken dar, weswegen Hypothekendarlehen meist vergleichsweise gute Konditionen mit sich bringen.

Hypothekendarlehen sind im Normalfall den Annuitätendarlehen zuzuordnen. Darlehensnehmer zahlen die Tilgungsraten und den Sollzins in gleichbleibender Höhe ab. Mit einem variablen Darlehen geht der Darlehensnehmer ein gewisses finanzielles Risiko ein — steigt der Leitzins, so steigt meist auch der Zinssatz für Darlehen und Hypotheken. Dazu gehört etwa eine möglichst lange Zinsbindungsfrist, Flexibilität bei den Monatsraten und ein Sondertilgungsrecht.

Dafür verlangt die Bank zwar in der Regel einen Zinsaufschlag. Doch die Zehntelprozentpunkte Aufschlag hinter dem Komma sind solche flexiblen Darlehen wert. Die günstigen Angebote verlocken oft dazu, sich die Baufinanzierung schön zu rechnen, indem die Bauherren die Tilgungsraten klein halten und bei Sonderleistungen sparen.

Von einer Finanzierungsdauer über 40 Jahren raten Experten grundsätzlich ab. Das persönliche Risiko ist zu hoch. Womöglich ist der Käufer selbst bei Renteneintritt noch verschuldet. Besser ist es, möglichst hohe Monatsraten zu zahlen und schnell zu tilgen - sie sollten allerdings bei einem Single 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Spielen Sie im Hypothekenrechner durch, wie sich die Belastung verändert — je nach Höhe der Darlehenssumme, effektiven Zinssatz und Tilgungsrate.

Hier können Sie selbst Artikel verfassen: Der Tilgungssatz ist auch unter dem Begriff Tilgungsrate bekannt und zeigt an, wieviel Prozent des Darlehens Sie innerhalb eines Jahres zurückzahlen werden.

Aus dem gewählten Tilgungssatz und den zu zahlenden Zinsen errechnet sich dann die monatliche Rate für Ihre Baufinanzierung. Im Ergebnis erhalten Sie auch einen Tilgungsplan. Dieser zeigt Ihnen, wann welche Kosten auf Sie zukommen und wie sich die Restschuld über die Jahre entwickelt.

Heben Sie Ihren Tilgungsplan gut auf. Sie erhalten so einen Überblick über die zu leistenden Zahlungen bis zur vollständigen Tilgung — das sorgt für Planungssicherheit. Auch unser Bauzinsenrechner stellt Ihnen einen Tilgungsplan zur Verfügung. Ihr tatsächlicher Tilgungsplan wird Ihnen nach Abschluss des Immobilienkreditvertrages ausgestellt und beinhaltet dann konkreten Daten für den Kredit. Legen Sie dabei Ihre aktuelle Lebenssituation zugrunde und überlegen Sie, wie hoch Ihre monatliche Belastung sein darf und bis zu welchem Zeitpunkt Sie den Kredit zurückzahlen möchten.

Je höher die anfängliche Tilgung, desto kürzer ist die Laufzeit und desto schneller sind Sie schuldenfrei. Wählen Sie die niedrigste anfängliche Tilgungsrate von 1 Prozent, dauert es entsprechend länger, bis Ihre Baufinanzierung abbezahlt ist. Unsere Beispielrechnung zeigt Ihnen, wie sich die verschiedenen anfänglichen Tilgungsraten auf die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung auswirken. An diesem Beispiel können Sie sehen, dass Sie mit einer nur 2 Prozentpunkte höheren anfänglichen Tilgung Ihre Baufinanzierung mehr als doppelt so schnell abbezahlen können.

Zudem ist die Restschuld nach Ende der Laufzeit geringer, so dass Sie eine niedrigere Anschlussfinanzierung aufnehmen können. Auch wenn bei den aktuellen Bauzinsen für Baufinanzierungen zuletzt wieder ein leichter Anstieg zu verzeichnen war, befinden sie sich weiter in einem historischen Tief.

Wer sich also derzeit für einen Kredit für eine Baufinanzierung entscheidet, sollte auf jeden Fall eine höhere Tilgung von mindestens 2 Prozent in Betracht ziehen.

Sie können so den monatlichen Tilgungsanteil steigern, ohne dass sich Ihre monatliche Belastung erhöht. Zugleich sind Sie für eine Anschlussfinanzierung bestens gerüstet: Aufgrund der hohen Tilgung ist Ihre Restschuld geringer als bei einer niedrigen Tilgung — mögliche Erhöhungen der Zinsen fallen somit weniger ins Gewicht.

Zusätzliche Sicherheit können Sie durch eine lange Sollzinsbindung von mindestens 20 Jahren erreichen. Sie reduzieren so das Zinsänderungsrisiko und profitieren von den aktuell niedrigen Zinsen für einen langen Zeitraum.

Lange Zinsbindungen kosten allerdings: Sind die Zinsen für ein Darlehen günstig, lohnt sich die Entscheidung für einen höheren anfänglichen Tilgungssatz: Sie zahlen so bei einer konstanten Monatsrate Ihren Kredit schneller ab. Denn eine hohe Tilgungsrate lässt den Zinsanteil am Restbetrag rascher sinken; Ihr Tilgungsanteil dagegen steigt und Ihre Restschuld reduziert sich zügiger. Wählen Sie dagegen eine niedrige Tilgungsrate, sinkt nicht nur der Zinsanteil Ihrer Rate langsamer, auch der Tilgungsanteil steigt nur zögernd.

Sie brauchen daher mehr Zeit, die Rückzahlung Ihres Darlehen zu leisten. Günstige Zinsen bieten aber auch die Chance, den Kredit innerhalb der Laufzeit komplett zurückzuzahlen. Bei dieser Volltilgung wird die monatliche Rate so festgelegt, dass die Baufinanzierung innerhalb der Zinsbindungsfrist abbezahlt ist.

Voraussetzung ist also eine hohe Tilgung von mindestens 3 Prozent. Trotzdem kann ein Volltilgerdarlehen auch ein Risiko sein, nämlich dann, wenn die höhere finanzielle Belastung für den Kredit irgendwann nicht mehr tragbar ist.

Der Nachteil macht sich dann vor allem in der mangelnden Flexibilität bemerkbar, denn: Konditionsveränderungen, mit denen Sie Ihre monatliche Belastung verringern könnten, sind bei einem Volltilgerdarlehen nicht vorgesehen. So sind Sondertilgungen und ein Wechsel der Tilgung in der Regel ebenso ausgeschlossen wie der Wechsel zu einem anderen Anbieter.

Vereinbaren Sie eine lange Laufzeit von mindestens 20 Jahren für das Darlehen. So profitieren Sie weiter vom Volltilgungsrabatt, können die hohe monatliche Rate aber etwas reduzieren. Manche Banken bieten diese Option kostenlos an, andere wiederum verlangen dafür einen Aufschlag auf die Zinsen.

Lohnt es sich, bei einer Baufinanzierung komplett auf Sondertilgungen zu setzen oder ist eine höhere monatliche Tilgung nicht viel sinnvoller? Rein rechnerisch kommen Sie mit einer höheren Regelrate wegen des Zinseszinseffekts auf eine höhere Tilgung als wenn Sie Sondertilgungen nutzen. Ein weiterer Vorteil ist die Planbarkeit: Demgegenüber ist es oft ungewiss, wann und in welcher Höhe Sondertilgungen geleistet werden können.